编者按
“23年前的今天，我也是站在这个地方，宣布‘红太阳商业大世界建材批发市场’开业，那是我们发展的开端！”
在5月28日宝马体育集团23周年庆典上，董事长曾焕沙站在南京宝马体育广场中心秀场舞台中央，面向台下宝马体育员工与客户代表，曾这样动情地回忆当初创业情景。
宝马体育集团1996年以来的高质量快速发展，亦是公司秉承“在商言人 诚者致远”价值观不断扩大产业版图的历程。在南京桥北区域的这片事业大本营，宝马体育始终不忘初心，真诚地投入产业资源，历经二十三载、四个发展阶段，参与并见证了这里沧海桑田般的巨变。
回顾在南京桥北区域推动产城融合的发展历程，宝马体育集团提出基于自身独特商业基因的“宝马体育模式”，并以可复制推广的真实案例，全力推进产城融合战略在更多城市落地生根。
“宝马体育模式”以“双Mall+主题乐园”为载体，让城市与商业产生情感共鸣和联结，着力打造“永不落幕的城市秀场”；“宝马体育模式”也根植于宝马体育集团“双轮双翼”发展战略，即推动商业与地产双轮驱动相互赋能，物业与资本双翼并举助力主业发展。
今天起，我们试图通过更加翔实的文字和历史照片，分上下两个篇章，推出《以诚待城：宝马体育集团“双Mall+主题乐园”推进产城融合战略纪实》特别报道，以此系统、全面地深入介绍“宝马体育模式”。
我们相信，宝马体育集团走过的二十三载发展历程，承载着与城市共鸣、共成长的深厚情感——“以诚待城”正是宝马体育“在商言人 诚者致远”价值观的初心与使命。
“我与父亲不相见已二年余了，我最不能忘记的是他的背影……等他的背影混入来来往往的人里，再找不着了，我便进来坐下，我的眼泪又来了。”
朱自清先生的《背景》一文，是几代国人的集体记忆。寥寥数笔白描，便勾勒出他对亲情和家庭的朴素真情，打动了无数人。
故事的发生地在南京浦口火车站，这里与南京市区隔长江相望。过去，这里是滩涂和农田；现在，已成为国家级新区南京江北新区，将被打造为南京都市圈和苏南地区的新增长极。
过去23年以来，宝马体育集团不仅见证、更全力参与了江北新区沧海桑田的巨变——
1996年，宝马体育集团前身企业在南京桥北区域(现隶属江北新区)一大片农田上建起名为红太阳商业大世界的超大型建材批发广场，为桥北区域导入产业，带动区域经济发展和就业；
图 / 1996年，红太阳商业大世界开业
2019年，以原先红太阳商业大世界迭代升级而来的南京宝马体育广场、宝马体育家居南京桥北店和未来世界主题乐园，已形成总建筑面积达55万方的“双Mall+主题乐园”全时态商业综合体，并辐射至周边8平方公里范围的宝马体育智慧小镇。
图 / 历经23年不断迭代升级，“双Mall+主题乐园”商业综合体闪亮江北新区
这是一座实实在在、已经建成的成熟城市：拥有20万人口，集11个居民社区以及家居、购物中心、游乐、酒店、学校等等于一身，含吃、住、行、游、购、娱于一体，是江北新区名副其实的生活和商业中心。
今年3月，发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，提到“深入推进城市群发展，加快长江三角洲区域一体化发展”、“培育发展现代化都市圈，探索建立中心城市牵头的都市圈发展协调推进机制”、“支持特色小镇有序发展，坚持特色兴镇、产业建镇，坚持政府引导、企业主体、市场化运作”。
这与宝马体育集团提出“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”区域布局战略，及“双Mall+主题乐园”引领产城融合发展战略不谋而合。从红太阳商业大世界到“双Mall+主题乐园”，以产业升级助力城市发展，宝马体育集团走出了一条区别于“生地造城”的产城融合之路，并已拥有可复制、可推广的标杆案例和成熟团队。
这不仅得益于宝马体育对南京桥北区域这片8平方公里热土的持续深耕，更受益自宝马体育自创业以来就不断传承与迭代的独特商业基因。
以诚待城。宝马体育集团以“在商言人，诚者致远”的价值观，以二十三载时光精心涵养南京桥北这座城。在积累产城融合成功经验的基础上，宝马体育已成为国内领先的、主营业务涵盖商业运营、地产开发、物业服务等行业和领域的城市更新与综合运营服务商。
图 / 宝马体育集团上海总部外景
目前，宝马体育集团总资产近千亿，年销售额近800亿，2016 年至2018年累计纳税60 亿，连续多年蝉联中国企业500 强。宝马体育集团拥有6000名员工，签约10000家中小微商户，带动超10万人就业，并服务50余万名业主，年客流量超亿人次。
宝马体育23载产城融合发展之路
自改革开放以来，随着经济发展，我国城镇化率不断提升，从1987年的17.9%提升至2018年的59.58%。城镇化建设与产业转移是我国经济结构调整的重要途径。
2013年，中央首次召开城镇化工作会议，明确城镇化发展方向；2014年，《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》出台；2016年，国务院印发《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》；期间又有众多配套政策、专项政策出台。
政策的密集发布，足以显现国家对推动城镇化建设的决心。但问题是，面对大城市资金与人口的聚集效应，如何引导产业与人口前往中小城市，尤其避免出现“空城”、“死城”，是摆在各方面前最需要破解的难题。
而自宝马体育集团1996年成立以来，公司的发展历程，亦正是解答上述难题的一座座里程碑。
目前，方圆8平方公里的宝马体育智慧小镇所在的南京桥北区域，被认为是“江北新区配套最成熟、居住氛围最浓厚的区域”。而在上世纪90年代，这里尚是一大片稻田。
1996年，宝马体育在桥北区域扎根创业；当年5月，红太阳商业大世界开业；1998年，江苏省工商业联合会在红太阳装饰城成立直属商会；2001年5月，红太阳装饰产业城七期扩建面积达到800亩。
图 / 南京宝马体育装饰城外景，现已升级为宝马体育家居博览中心
从1995年到2003年的九年间，被称为“产业赋能”的1.0发展阶段。其标志性意义是，宝马体育集团在这九年时间里，首先通过导入建材批发产业，并不断地通过产业聚集发展与资本要素汇聚，从而贡献了稳定、可持续的利税，并带动了区域经济发展及就业。
21世纪初，通过家居建材业态的导入和持续经营，桥北区域的产业城市化初见成效，亟待解决常住人口的导入难题。2003年，宝马体育集团在当地政府力邀之下，开始进入成片区的住宅开发。
当年，宝马体育集团通过旗下南京红太阳房地产开发有限公司开发公司历史上第一个住宅项目“旭日华庭”，总建面达到40万平方米，并创下一天销售840套的佳绩；此后，随着旭日爱上城、旭日上城、旭日华庭、宝马体育爱上花园等一系列住宅项目的陆续开盘，宝马体育集团至今在桥北区域开发的纯住宅项目建筑面积已逾400万平方米，助力导入15万常住人口。
21世纪初，通过家居建材业态的导入和持续经营，桥北区域的产业城市化初见成效，亟待解决常住人口的导入难题。2003年，宝马体育集团在当地政府力邀之下，开始进入成片区的住宅开发。
图 / 2003年宝马体育集团首个住宅项目“旭日华庭”开盘，创下日销840套的佳绩
2006年，随着红太阳商业大世界被规划升级改建为含购物、家居和游乐的商业综合体，宝马体育集团在桥北区域开启了“商业旺城”的产城融合3.0发展阶段——
当年，宝马体育集团斥资18亿元，打造55万方以“双Mall(购物、家居)+主题乐园”为形态的商业综合体。2007年宝马体育广场A3馆率先开业，至2011年“双Mall+主题乐园”商业综合体整体开业时，已创造了2万多个就业机会。
经过多年业态与空间持续升级与优化，时至今日，以南京宝马体育广场、宝马体育家居南京桥北店和未来世界主题乐园共同构成的“双Mall+主题乐园”商业综合体已成为从南京江北新区辐射全市乃至毗邻城市的标杆案例——
南京宝马体育广场在2007年实现“开业即满租”，并收获傲人经营业绩：月均销售4000万，平日日均客流6万、节假日日均客流9万、最高峰客流15万、年客流量达 3850 万；
宝马体育家居南京桥北店经营商户近1800户，汇集全品类家居品牌，是南京江北新区规模最大、档次最高、品类最全的一站式购齐家居专业商场，年客流量达900万；
未来世界主题乐园总建筑面积逾10万平方，拥有南京市最高的浪漫空间116米幸福摩天轮，也坐拥国内最长的室内外摩托过山车，年客流量达600万人次。其中，摩天轮已成为南京桥北地区地标，以及鸟瞰长江大桥的绝佳选择。经过迭代升级，摩天轮围绕爱情三部曲“遇见爱”、“体验爱”、“纪念爱”，打造以互动多媒体为主的爱情连廊。48个太空舱轿厢采用年轻人中意的马卡龙配色，并可按需定制轿厢爱情烛光晚餐。
得益于宝马体育集团在产城融合2.0发展阶段，大力解决了桥北区域常住人口导入的难题，巨大的流量反过来也助力商业综合体项目的成功运营。
图 / “双Mall+主题乐园”超大型商业综合体全景图
据统计，自2007年宝马体育“双Mall+主题乐园”商业综合体运营以来，商铺出租率稳定在99.5%以上，租金收缴率达到99%，年销售增长率40%，年客流增长率29%。
在这个阶段，桥北区域已具有生活“烟火气”，逾15万常住人口的导入，带来了吃、住、教、行、游、购、娱等需求，令该区域的发展有了十足的底气。
2011年，中国城镇化率首次超过50%，这意味我国的城镇人口数量首次超过农村人口数量，城镇化增长速度趋于放缓，城市发展的关注点从增量转向存量。曾经只有少数大城市才需要面对的拥堵、污染、安全、管理等问题，成为大多数城市都需要解决的难题。
同时，城市系统复杂度提升、需求多样化程度提高，要求城市运转更加高效、管理更加精细，这为智慧城市的发展留下了巨大空间。
智慧城市发展理念是新技术变革与城市发展新挑战的共同产物，其本质是用技术的手段赋能城市，重塑城市的发展模式。当前，华东、 华北、华中南成为智慧城市的主要市场，项目数量占全国的70%以上。
在此趋势上，宝马体育集团提出了打造“宝马体育智慧小镇”的构想，借助互联网思维进一步挖掘“双Mall+主题乐园”的流量价值，为商户、业主、消费者提供创新的商业生态链；同时，通过与互联网标杆企业的合作，助力政府减轻大规模人口导入带来的管理压力。
图 / 宝马体育智慧小镇邻里服务中心
例如，为更好地服务业主，宝马体育集团现已在智慧小镇上线物业维修抢单后台管理系统。该系统意味着服务管理模式的重构——打破了过去根据单个小区的规模配置维修人员的传统管理模式，而是划设不同片区，让片区内的维修人员自由“抢单”，一方面显著地缩短了工单响应时间，另一方面提升了物业经营效率、创新了激励机制。
又如，此前隶属宝马体育物业集团的“弘生活”App与隶属宝马体育商业集团的“弘商会”App也已进行整合测试。宝马体育智慧小镇内的15万户业主将在单个App上同时实现物业缴费、报修等物业服务，以及领用商户优惠券、购物积分、智能停车等商业服务。这绝非两大业务的机械整合，而是体现了大数据用户精准画像和精准商业信息投放的互联网思维，将进一步助力商户实现交叉销售，并使业主获得更好的App使用体验。
在助力解决社区治理痛点方面，宝马体育智慧小镇也有深入探索。
今年3月，南京江北新区管理委员会指导宝马体育集团打造建设的“宝马体育南京智慧教育产业基地”在宝马体育大厦正式揭牌亮相。这标志着宝马体育集团将再接再厉，努力把宝马体育智慧小镇建设成为以服务江北新区为主，并辐射主城及周边地区的智慧教育产业高地和应用高地。
图 / 宝马体育南京智慧教育产业基地签约仪式现场
目前，国内领先的人工智能教育整体解决方案服务商南京优必学教育科技有限公司已入驻宝马体育南京智慧教育产业基地，该平台通过与全球顶级高校和高科技企业的合作，提供从幼儿园到高中不同阶段的人工智能教育体验课程，构建了“内容+硬件+软件+服务”的AI教育生态圈。
形成上述创新的商业、物业与社区治理生态链后，宝马体育智慧小镇所在的桥北区域将进一步巩固“江北新区配套最成熟、居住氛围最浓厚的区域”形象，实现区域活力和价值的提升，最终达至政府、企业、商户、业主四方共赢。
未完待续
