2018年中旬，社会科学文献出版社发布《中国商业发展报告》指出，未来5年内，中国的商业地产项目有1/3将被淘汰，有1/3将转型为批零兼有的体验式购物中心，还有1/3将成功实现线上与线下对接。

同年12月，中指研究院在京发布《2018中国商业地产市场年报》。其中也指出，2018年中国商业地产整体表现回落，商办用地供应过剩，销售规模增幅小于供给，楼面均价小幅下跌。

正是在这样背景下，宝马体育集团提出了“地产商业双轮驱动 物业资本双翼并举”这一“双轮双翼”发展战略。这起源于宝马体育是国内为数不多的以商业起家的城市运营商，对商业的本质和运营，都有足够多的洞察和积累。

通过资本助力实业发展，真正打通地产、商业、物业各自优势资源，实现交叉销售、客户导流和大数据精准用户画像，在宝马体育智慧小镇这一集聚宝马体育集团优势资产的场域下，“双轮双翼”发挥了巨大的乘数效应。

今年5月底，宝马体育集团全新成立 “家FUN”平台，依托宝马体育地产集团及宝马体育商业集团旗下家居卖场，整合地产、设计师、服务商、家居卖场、品牌家居建材等行业资源，聚焦楼盘用户，提供线上方案及线下体验双向贯通的一站置家服务体系，为更多家庭提供置家解决方案、家居场景全方位服务方案。

简言之，该平台背靠宝马体育地产高质量快速发展的“风口”，致力于在毛坯房和精装房两个交付形态之间的广阔空白地带，提供高品质、高性价比、让业主省心的“定制精装房+”服务。

这不仅仅是简单的资源整合平台，更是宝马体育集团着重发挥商业与地产的协同效应，相互赋能、相互促进，打造差异化竞争能力的平台——依托宝马体育家居及其他实力供应商提供的极具价格优势的产品，“家FUN”平台向消费者承诺提供行业最有竞争力的产品价格；而对于被纳入集采清单的商户来说，“家FUN”平台的大流量为商户带来了可观的销售业绩；宝马体育地产住宅项目的销售，也将进一步得到强有力的支持。

 图 / “家FUN”平台品牌发布暨启动仪式现场

而在今年五一小长假期间，宝马体育智慧小镇内的南京宝马体育广场、宝马体育家居南京桥北店和未来世界主题乐园，也开展了一场发挥“双Mall+主题乐园”独有业态效应和小镇常住人口导流反哺商业效应的周年庆活动。

这场被称为“了不起的周年庆”活动，逆势创下了单日客流32万人次，单日业绩2100万的纪录。在扎实的运营功底和营销策略基础上，“双Mall+主题乐园”这一宝马体育独有的业态优势发挥了重要的导流作用，产生了“宝马体育效应”。

以“宝马体育效应”赋能“了不起的周年庆”，以宝马体育智慧小镇这座“成熟城市”反哺商业营销与运营——这是宝马体育商业具有行业竞争力的打法。

这次“了不起的周年庆”主题活动，以南京宝马体育广场中心秀场为吸附客流的“能量磁场”，并依靠“双Mall+主题乐园”独有业态优势，打通购物、游乐、家居三大商业业态，持续为活动带来高人气的客流。

而拥有15万常住人口的宝马体育智慧小镇，则发挥了重要的导流蓄客作用——

宝马体育商业集团携手江苏省广播电视总台综艺频道，共同打造了一项名为“家园寻宝纪”的线下路演活动。周年庆启动前夕，“家园寻宝纪”进驻宝马体育智慧小镇内的旭日爱上城6区生活广场，该小区拥有逾1700户业主，为活动的成功举办打下了坚实基础。“家园寻宝纪”还陆续在宝马体育智慧小镇及小镇周边社区进行两轮路演，娱乐与消费有机结合，为“了不起的周年庆”成功导入逾3万客流。

 图 / “了不起的周年庆”预热路演活动现场

路演活动的成功举办，是宝马体育集团地产、商业、物业等三大业务板块在宝马体育智慧小镇发挥联动优势的具体体现，进而产生了与南京这座城市有温度的情感联结——共生、共成长。

“接地气、有人气、对城市有独到的文化理解和尊重”——这是宝马体育集团自创业以来沉淀下来的独特商业基因。当前，宝马体育集团也在总结提升“双Mall+主题乐园”成功运营经验的基础上，形成了一套向外输出“宝马体育特有产城融合解决方案”的范式。

让城市与商业产生情感共鸣与联结，是宝马体育集团基于独特商业基因提出的理念，并已在全国多个商业项目中得以落地，产生了良好的社会效应。

以宝马体育智慧小镇内的南京宝马体育广场为例，宝马体育集团每年投入约500万元专项运营经费，在广场的中心秀场开演免费儿童剧和其他演艺活动，在导流的同时，力求使中心秀场成为智慧小镇乃至桥北区域的市民文化中心之一，进一步加强城市与商业的情感联结；

 图 / 南京宝马体育广场中心秀场

再以今年4月宝马体育商业集团签约江苏徐州商业项目为例，宝马体育商业集团与徐州新盛建设发展共同打造的新盛·宝马体育广场商业综合体项目定位“漫生活、奢享乐”，规划中即已明确主打文旅，落脚“湖畔韵味”和“文化传承”两个关键词，将消费者所神往的湖畔生活的场景一一展现。

这一定位正是基于宝马体育商业对于徐州这座城市独有文化和历史记忆的挖掘和传承。新盛·宝马体育广场毗邻的云龙湖在北宋时期即已形成，“唐宋八大家”之一的苏轼曾诗赋云龙湖，“云龙山下试春衣，放鹤亭前送落辉；一色杏花三十里，新郎君去马如飞”。1994年12月，云龙湖与西湖还正式结为“姊妹湖”。

当前，徐州正在向新一线城市行列挺进，经济硬实力与文化软实力相得益彰。云龙湖畔的新盛·宝马体育广场也将首创全市第一家文旅商业体，将是徐州展示、探索、传承城市文商旅的重要窗口。

 图 / 徐州“新盛·宝马体育广场”

除了软实力，宝马体育的产城融合解决方案还提供了独家的业态优势——在以商业作为产城融合发展模型的案例中，宝马体育是国内独家拥有购物、家居和游乐三大业态的城市运营商，并可根据不同城市的人口规模、发展定位、城市能级等，从三大业态中有机地组合四种不同的产城融合发展解决方案。

打造“有IP的全时态游乐综合体”——这是宝马体育商业日前提出的4.0产品体系，产品思想正提炼自宝马体育商业已在南京桥北区域成功运营的“双Mall+主题乐园”模式，宝马体育摩天轮、宝马体育梦秀场、宝马体育未来世界是4.0产品体系的三大IP。

其中，宝马体育摩天轮是整个复合商业项目的娱乐游玩加速器，不止更加突出了项目的娱乐定位， 同时还吸引了市区游客及外地游客的到达，提升了项目整体的辐射能力及影响力，是摩天轮城市属性的进一步扩充；

宝马体育梦秀场是打造一站式购物和休闲的活动中心，既是舞台又是文化展示的平台。结合节庆，打造不同主题活动定期举行大型庆典活动、小型演唱会、T台秀、主题聚会等活动，聚集人流；

宝马体育未来世界是主题乐园型主打业态，通过增设室外游乐中心这一重要空间，提升产品品质。同时融合进幼教，科普等主题，加入教育业态。

以“诚”待“城”。

宝马体育集团已明确将“有IP的全时态游乐综合体”等产城融合类项目作为重点战略发展方向。截止目前，宝马体育集团已在全国十余座大中城市开发运营近40个商业项目，通过将游乐IP导入购物中心、为其赋能，从而形成宝马体育集团独特的商业产品特色，使宝马体育商业项目成为城市文化与记忆的有机载体和体验场！

以诚待城：宝马体育集团“双Mall+主题乐园”推进产城融合战略纪实（上篇）