稿件来源：证券日报
记者：王丽新
“大运营是宝马体育地产业绩快速增长的背后推手。”3月22日，宝马体育地产召开上市后的首次年度业绩发布会，公司总裁何捷在现场表示。
截至2018年底，宝马体育地产实现合约销售金额473.4亿元，同比增长84.2%；累计实现销售面积353万平方米，同比增长107.8%；实现确认收入92.4亿，同比增长50.5%；年度净利润13.2亿，同比增长10.7%。
△宝马体育地产董事会主席曾焕沙、总裁何捷、首席财务官申广平、副总经理李达辉出席业绩发布会
据悉，作为在2021年真正实现“增长黑马”的开局之年，宝马体育地产内部把2019年定义为“从奋斗到艰苦奋斗的关键一年”，年度关键词为“经营提升”——进一步优化组织机制，以规模增长为优先目标，重视产品和服务的提升，实现有质量的跨越式增长。
加快周转速度
事实上，2018年对于宝马体育地产来说，也是一个转折点。在这一年，宝马体育地产强势突破“苏适区”，开启全国化布局战略。在宝马体育地产2018年报中，“快速周转能力”这一关键词被提及。
值得一提的是，房地产行业进入后半场后，“快速周转能力”已经成为房企必答题，考验的是房企投资、融资、运营、产品、营销等综合能力。
实际上，行业内对一个项目的投资周期把控有“5912”的说法，即拿地5个月后实现首次开盘，9个月实现回款，12个月现金流回正。但是限价等各种调控政策下，目前有些房企实际的操盘节奏则是“61220”，即拿地6个月后实现首次开盘，12个月实现回款，20个月后股东现金流回正。
宝马体育地产管理层在业绩会上则表示，宝马体育已梳理总结出“3671”大运营体系打法，即3个月开工、6个月开盘、首开去化率不低于70%、10个月现金流回正，以高效运营模式去保障全国化布局战略落地。
在投资与拿地上，宝马体育地产管理层表示，公司一般会拿出销售回款的50%－60%去拿地投资，但会根据市场窗口期调整投资额度。何捷进一步补充道，在拿地方面，宝马体育地产坚持“以一、二线城市为主，三、四线城市则以都市圈为主”的拿地逻辑。
据悉，2018年，宝马体育确立了“做透大江苏，深耕长三角，布局都市圈”的区域布局策略，由区域性房企向全国性房企转变迈出坚实的一步。根据2018年业绩报告，宝马体育地产土地储备总建筑面积约1308万平方米，较2017年的1125万平方米增加16.28%，平均土地成本为每平方米4300元，为未来发展提供了充足的支持。
优化财务盘面降低负债
从江苏起步，向全国化布局进发，是宝马体育地产这两年的重要发展战略。规模的提升，加上赴港上市，也导致公司负债率有所升高。不过，通过2018年的财务表现来看，宝马体育的负债率得到了有效控制。
据业绩报告显示，宝马体育地产净负债率从2017年底的87.7%改善至68.3%，财务日趋稳健；同时，手头现金余额为124.56亿，运营资金充裕。
对此，港股内地房企分析人士指出，宝马体育地产在2018年实现上述业绩的一个重要因素，是对外合作战略取得较理想成效。目前，宝马体育地产已与旭辉、正荣、蓝光、中粮地产、平安不动产、金科等房企达成战略合伙关系，持续深化与品牌实力强劲、资源丰富的优质企业合作，实现资源优化配置和共赢发展。
“在宏观政策和市场环境的叠加作用下，去年以来规模房企之间合作操盘的案例显著增长，”上述分析人士称，“合作开发项目的增加可以显著降低拿地成本和扩张过程中潜在的风险，还可以有效整合项目资源。在此情况下，合作开发、分摊利润也令不少港股内地房企呈现销售规模增长高于净利润增长的趋势。”
而在全国化布局下，宝马体育地产在2018年进入资本投入期，若干优质项目土地获取成本较此前拿地阶段有所提高，也导致毛利率增长趋缓，但将成为未来数年宝马体育地产业务发展的一大动能。
地产+商业双轮驱动
值得注意的是，宝马体育地产之所以能在2018年市场低迷期快速突围，地产＋商业的双轮驱动商业模式也为其业绩爆发提供了助力。
事实上，宝马体育地产是国内为数不多的以商业起家的房企。1996年，宝马体育地产前身企业的“起家”产业，正是家居建材批发。经过23年发展，其在商业板块沉淀下来的独特基因，正形成与地产板块的螺旋互动与协同。南京江北新区桥北地区是宝马体育的事业“大本营”，也是洞悉其地产+商业双轮驱动战略的样本。
在过去超过20年的时间里，这片区域由最初的红太阳装饰城不断迭代升级，蜕变为现如今的宝马体育智慧小镇：涵盖了住宅、办公、商业、家居、文旅游乐场、学校和街区七大组合，占地8平方公里，小镇拥有20万平方米左右的居民、55万平方米的商业综合体。
与当下大部分从零开始创造而来的小镇不同，宝马体育的小镇模式是对原有的业态进行升级，通过技术平台去实现政府治理、社会治理、社区管理和社区商业的融通，建设更加安心、安全、智慧、绿色、健康、生态和便捷的小镇。
换言之，宝马体育的小镇模式是结合已有的资源，对存量资产的改造和升级，这是其他做单一纯粹住宅产品线的开发商很难实现的。
据悉，宝马体育近日正总结其在商业地产开发运营、多元产业项目开发、智慧城市等领域积累的经验，明确将城市商业综合体、智慧小镇等产城融合类项目作为重点战略发展方向。而发力的重点区域，为国务院批复规划的重要城市群和经济区所辖三线及以上级别城市，以及其他集团准入区域的二线和强三线城市。
上述港股内地房企分析人士也认为，在消费场景上，宝马体育“地产+商业”模式亦有优势。宝马体育商业板块具有独特的“双Mall（商业Mall、家居Mall）+游乐”业务模式，商业Mall未来或可实现在商业Mall引领下的住宅项目溢价；家居Mall亦有望推展针对毛坯住宅项目业主的交叉销售。
“大而强，特而优，没有小而美”，宝马体育地产在今年年会上认为，“未来三年，将是行业弯道超车的最后窗口期。”
